Análisis legal y fiscal del mercado portugués
Obligaciones legales
Obligaciones del propietario
En primer lugar, es importante mencionar que el ordenamiento jurídico considera, en el capítulo IV del Código Civil, que el contrato por el que una de las partes se obliga a proporcionar a la otra el disfrute temporal de un bien, mediante retribución, se denomina alquiler (artículo 1022.º y 1023º CC).
Las normas generales de las obligaciones del propietario se recogen en el capítulo IV del Código Civil, de las cuales las más relevantes son las siguientes:
- Entrega de la vivienda al inquilino.
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Garantizar que el inquilino disfrute de la propiedad arrendada para los fines previstos.
- Asumir las cargas de la propiedad arrendada, salvo que las partes estipulen lo contrario o esté previsto en la ley.
- Es imprescindible, en el momento de la entrega del bien arrendado, que éste no presente defectos que impidan su uso, bajo pena de entrar en incumplimiento del contrato.
- En el caso de un contrato de arrendamiento con una duración inferior a un año, el contrato debe indicar que se trata de un contrato de vivienda no permanente o con fines transitorios especiales, a saber, por motivos profesionales, de educación y formación o turísticos.
- Llevar a cabo las reparaciones necesarias en la propiedad arrendada.
- No realizar actos que impidan o disminuyan el disfrute del inmueble arrendado.
Alquiler de edificios urbanos
Además de las normas generales de arrendamiento referidas en el punto anterior, el Código Civil también mantuvo un apartado específico para los alquileres urbanos, previsto en su Sección VII.
Aquí, a pesar de las obligaciones previstas en el punto anterior, también es obligatorio para el Propietario el cumplimiento de las obligaciones contenidas en este apartado, a saber:
- No discrimine a los inquilinos por motivos relacionados con el sexo, la ascendencia o el origen étnico, la lengua, el territorio de origen, la nacionalidad, la religión, las creencias, las convicciones políticas o ideológicas, el sexo, la orientación sexual, la edad o la discapacidad;
- Tenga en cuenta que el anuncio de la oferta de alquiler y otras formas de publicidad vinculadas a la disponibilidad del alquiler no pueden contener ninguna restricción, especificación o preferencia basada en las categorías discriminatorias mencionadas en el punto anterior;
- Realizar todos los trabajos de conservación, ordinarios o extraordinarios, exigidos por la legislación vigente o por la finalización del contrato;
- Informar, por escrito y con al menos 30 días de antelación, de la actualización del importe de la renta mensual, siempre que ésta se produzca;
- En el caso de un alquiler de un apartamento, salvo que se estipule lo contrario por escrito, correrá con las cargas y gastos relativos a la administración, conservación y disfrute de las partes comunes del edificio, así como con el pago de los servicios de interés común;
- Proceder a las indemnizaciones del inquilino, a la finalización del contrato de alquiler y a la desocupación del inmueble, por las mejoras realizadas por él;
- Cuando el propietario tiene la intención de vender una propiedad que ha estado alquilada durante al menos tres años, debe dar preferencia al inquilino;
- En caso de oposición a la renovación automática del contrato de alquiler, informe al inquilino con la siguiente antelación mínima:
- 240 días, si la duración inicial del contrato o su renovación es de seis años o más.
- 120 días si la duración inicial del contrato o su renovación es igual o superior a un año e inferior a seis.
- 60 días, si la duración inicial del contrato o su renovación es igual o superior a seis meses e inferior a un año.
- Un tercio de la duración inicial del contrato o de su renovación, en el caso de que sea inferior a seis meses.
- A diferencia de lo que ocurre en el régimen de "Alojamento Local", no será necesario registrar las propiedades ante las autoridades competentes. Sin embargo, este registro no puede confundirse con las comunicaciones a las que se refiere el apartado "Obligaciones fiscales".
- Analizando el régimen de "Alojamento Local", destacamos las principales cargas y responsabilidades para el propietario que, en cambio, no se aplican a los alquileres normales como los que se dan en Flatio:
- El registro de los establecimientos de "Alojamento Local" se realiza obligatoriamente mediante una comunicación previa dirigida al Alcalde del Municipio Territorialmente Competente, debiendo incluir la siguiente información
- La autorización de uso o el uso válido de la propiedad;
- La identificación del titular de la explotación del establecimiento, con mención del nombre o razón social y el número de identificación fiscal;
- La dirección del director del establecimiento;
- Nombre adoptado por el establecimiento y su dirección;
- Número (habitaciones, camas y usuarios) del establecimiento
- La fecha prevista de apertura al público;
- Nombre, dirección y número de teléfono de la persona de contacto en caso de emergencia.
- Para llevar a cabo la comunicación previa, deben utilizarse los siguientes documentos:
- Copia simple del documento de identificación del titular del establecimiento, en caso de ser persona física, o indicación del código de acceso al certificado permanente del registro mercantil, en caso de ser persona jurídica;
- Término de responsabilidad, firmado por el titular de la explotación del establecimiento, que garantiza la idoneidad del edificio o su fracción autónoma para la prestación de servicios de alojamiento;
- Una copia simple del registro de la propiedad urbana del inmueble
- Copia simple del contrato de alquiler;
- Copia simple de la declaración de inicio o cambio de actividad del titular del establecimiento de prestación de servicios de alojamiento;
- Si hay algún cambio en la información mencionada en los puntos a) y b), deberá modificarse en un plazo de 10 días;
- Tras la notificación previa, las propiedades están sujetas a una inspección en un plazo de 30 días;
- Los alojamientos "Alojamento Local" deben cumplir con las normas de seguridad contra incendios;
- El alojamiento "Alojamento Local" debe tener un libro de reclamaciones;
- La ASAE supervisa el cumplimiento de todos los puntos mencionados anteriormente;
- El incumplimiento de las normas previstas en el régimen de "Alojamento Local" puede dar lugar a multas de hasta 35.000,00 euros.
Obligaciones fiscales
Además de las obligaciones legales, el propietario puede encontrar en el ordenamiento jurídico portugués algunas obligaciones desde el punto de vista fiscal, a saber
- Presentar a la Autoridad Fiscal y Aduanera (AT), todo nuevo contrato de alquiler a través del "Modelo 2". A través del mismo, el propietario estará comunicando a la AT la firma de dicho contrato de alquiler o subarrendamiento, así como los datos de las partes, el inmueble y el importe de la renta, como es obligación del propietario (en definitiva, se indicará el objeto del contrato, la duración respectiva, la identificación del inmueble, la identificación del inquilino). La comunicación a la AT debe realizarse hasta el final del mes siguiente al inicio del alquiler;
- Si quiere que los ingresos se consideren ingresos empresariales, debe notificarlo a la AT;
- Comunicar a la AT la modificación y rescisión de un contrato de alquiler;
- Según el artículo 9 nº 29 del Código del Impuesto sobre el Valor Añadido (CIVA), el alquiler de bienes inmuebles está exento del IVA. Sin embargo, la exención no cubre:
- La prestación de servicios de alojamiento, realizados en el ámbito de la actividad hotelera u otros con funciones similares, incluidos los campings;
- El alquiler de zonas para la recogida o el estacionamiento colectivo de vehículos;
- El alquiler de maquinaria y otros equipos de instalación fija, así como cualquier otro alquiler de bienes inmuebles que dé lugar a la cesión onerosa de la explotación de un establecimiento comercial o industrial;
- Alquiler de bóvedas;
- Alquiler de espacios para exposiciones o publicidad.
- No obstante, según el artículo 12 nº 4 CIVA Los sujetos pasivos que arrienden inmuebles urbanos o unidades independientes de éstos a otros sujetos pasivos, que los utilicen, total o predominantemente, en actividades que otorguen el derecho a la deducción, podrán renunciar a la exención a que se refiere el punto anterior.
- Proceda a la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Timbre tributo) a pagar por la firma del contrato de alquiler. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde al 10% de la renta mensual, según el importe 2 de la Tabla General del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados;
- Emisión de un recibo electrónico de la renta en el que figuren la renta y todos los importes recibidos de sus inquilinos. No obstante, los propietarios están exentos de emitir el recibo electrónico de la renta si, de forma acumulada:
- No tienen, ni están obligados a tener, un buzón electrónico; y
- En el año anterior, no han recibido ingresos en la categoría F (ganancias inmobiliarias) superiores a 838,44 euros o no han recibido en ese año concreto ningún ingreso en esta categoría.
- En los casos referidos en el punto anterior, los propietarios deberán entregar a AT la declaración "Modelo 44" referida a la comunicación anual de rentas.
