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Análisis jurídico y fiscal para el mercado español
- ¿Qué son los arrendamientos a corto/medio/largo plazo en España?
- ¿Cuáles son los requisitos del contrato de arrendamiento (forma escrita, tipo de firma)?
- ¿Cuáles son los elementos básicos de un contrato de arrendamiento?
- ¿Es una condición o una norma el pago de una fianza (y su cuantía) en el alquiler de pisos y casas?
- ¿En qué instituciones tengo que inscribirme como arrendador?
- ¿Qué licencias necesito para operar en alquiler temporal?
- ¿Qué impuestos son relevantes para los arrendadores españoles (arrendadores con residencia fiscal en España)?
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes
- IVA
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Impuestos locales
- Facturas
- ¿Qué tiene que cumplir un arrendador de alquiler vacacional (leyes, impuestos, obligaciones) y los arrendadores de media duración no?
- Seguro para el negocio de alquiler
¿Qué son los arrendamientos a corto/medio/largo plazo en España?
En función del objeto del arrendamiento, la legislación española identifica tres tipos de arrendamientos, que regulan los alquileres a corto/medio/largo plazo:
- Arrendamientos de vivienda: La finalidad principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.
- Arrendamientos temporales o a medio plazo: Se refiere a aquellos arrendamientos que se celebran por temporadas, ya sea de verano o cualquier otra, y los que tienen por objeto el desarrollo de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o educativa en la finca, sean quienes sean sus titulares. Los Arrendamientos Temporales también se rigen bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos con la particularidad de que salvo varias disposiciones, el arrendamiento se rige por la voluntad de las partes por lo que pueden pactar libremente con las disposiciones del contrato de arrendamiento.
- Arrendamientos turísticos: Se refieren a los arrendamientos que se suscriben con carácter temporal; amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato; con ánimo de lucro; en las condiciones establecidas en su propia normativa autonómica; la vivienda se comercializa o promociona en un canal de oferta turística o en cualquier otro canal.
Están expresamente excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regulan a nivel autonómico y municipal, lo que significa que cada Comunidad Autónoma y algunas ciudades tienen su propia normativa de arrendamientos turísticos y aplican sus propios requisitos. En general, este tipo de arrendamientos está regulado de forma más restrictiva en los distintos territorios de España y exige a los arrendadores una licencia.
Por ejemplo, en Cataluña que se rige el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de Turismo de Cataluña, establece en su artículo 221-1.2 que para que se considere Arrendamiento Turístico el plazo de la ocupación ha de ser de hasta 31 días. Por lo tanto, para calificar si un arrendamiento es turístico o de media duración hay que ir caso por caso de acuerdo con la legislación autonómica y municipal aplicable a cada territorio.
¿Cuáles son los requisitos del contrato de arrendamiento (forma escrita, tipo de firma)?
El régimen jurídico del contrato de arrendamiento a medio plazo no requiere ninguna solemnidad y puede ser verbal o escrito. Sin embargo, para dar seguridad jurídica a las partes, es muy importante dejar constancia por escrito de los términos y condiciones acordados por ambas partes.
La firma de los contratos de arrendamiento, en cualquiera de sus modalidades, puede realizarse tanto con firma manuscrita como con firma electrónica.
¿Cuáles son los elementos básicos de un contrato de arrendamiento?
Los elementos básicos de un contrato de arrendamiento incluyen, entre otros, los siguientes:
- La identificación de las partes.
- La descripción de la vivienda.
- La fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento.
- La duración del contrato de arrendamiento.
- El importe del alquiler a pagar, la frecuencia y el momento en que debe pagarse y la frecuencia y el momento en que puede aumentarse.
- La entrega de la fianza.
- Las posibles restricciones en el uso del inmueble.
- La distribución de la responsabilidad por eventuales daños.
- Los supuestos en los que se resuelve el acuerdo.
¿Es una condición o una norma el pago de una fianza (y su cuantía) en el alquiler de pisos y casas?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los Arrendamientos Temporales el Arrendatario está obligado a entregar una cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.
Sin embargo, hay algunas regiones de España que han desarrollado una legislación autonómica que no exige al Arrendatario el pago íntegro de las dos rentas mensuales en concepto de fianza. Establecen que las dos rentas mensuales han de ser proporcionales a la duración del contrato y que las dos rentas mensuales corresponden a un contrato de un año.
El Arrendador deberá depositar la fianza en el Registro correspondiente de acuerdo con la legislación autonómica aplicable. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, se devolverá la cantidad depositada. El Arrendador podrá retirar el importe de la fianza presentando el resguardo de la misma y la copia del contrato de arrendamiento del Arrendador, donde se sellará la fianza como anulada en el momento de su devolución.
¿En qué instituciones tengo que inscribirme como arrendador?
Para los arrendamientos temporales no es necesario que el arrendador se inscriba en ningún Registro de la Propiedad para alquilar una vivienda. Sin embargo, para los Arrendamientos Turísticos algunas regiones de España exigen que el Arrendador se inscriba en el registro regional o municipal correspondiente.
¿Qué licencias necesito para operar en alquiler temporal?
En los arrendamientos temporales, el Arrendador no tiene que solicitar ninguna Licencia para poder arrendar el inmueble.
Sin embargo, para los Arrendamientos Turísticos la normativa autonómica y municipal puede exigir la obtención de la correspondiente licencia y cualquier otro requisito adicional para alquilar el inmueble que dependerá en cada caso de la legislación local y autonómica aplicable
¿Qué impuestos son relevantes para los arrendadores españoles (arrendadores con residencia fiscal en España)?
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Una persona física con residencia fiscal en España que alquile un inmueble en España con fines de vivienda, sin que ello constituya una actividad económica, estaría sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por los rendimientos netos percibidos de la misma a un tipo progresivo que oscilaría entre el 21,5%-50% (este rango puede variar en función de la Comunidad Autónoma donde resida la persona física). De los rendimientos brutos se deducirán los gastos necesarios para su obtención (por ejemplo, intereses, gastos de conservación o reparación del inmueble, amortizaciones, impuestos, seguros, etc.), aunque pueden aplicarse ciertos límites.
Suponiendo que el alquiler del inmueble sea temporal, el propietario no podría aplicar la reducción del 60% sobre los ingresos netos percibidos por el alquiler.
Durante el tiempo en que el inmueble no esté alquilado, el particular tendría que imputar en su IRPF una renta por el importe que resulte de aplicar un 2% al valor catastral del inmueble (o un 1,1% si el valor catastral fue revisado recientemente) en proporción al número de días en que el inmueble no estuvo alquilado. Esta cantidad tributaría a un tipo progresivo que oscilaría entre el 21,5%-50% (este rango puede variar en función de la Comunidad Autónoma donde resida el particular).
La persona física tendría que presentar el modelo 100 (declaración del IRPF) entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Si la persona física que alquila el inmueble situado en España es residente fiscal en el extranjero, sin ser ésta su actividad económica, los ingresos netos derivados del alquiler del inmueble se considerarían rentas de origen español y estarían sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes a un tipo impositivo fijo del 24%. En caso de tener que tributar, la persona física tendría que presentar el modelo 210 durante los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero en relación con las rentas del trimestre anterior.
Durante el tiempo en que el inmueble no esté alquilado, el particular tendría que imputar en su impuesto sobre la renta de no residentes una renta por el importe que resulte de aplicar un 2% al valor catastral del inmueble (o un 1,1% si el valor catastral fue revisado recientemente) en proporción al número de días en que el inmueble no estuvo alquilado. Esta cantidad se gravaría a un tipo fijo del 24%. En este caso, la persona física no residente tendría que presentar el modelo 210 durante el año siguiente a la obtención de los ingresos.
Tenga en cuenta que tanto para los ingresos por alquiler como para la imputación mencionada en el párrafo anterior, la conclusión puede cambiar si es aplicable un Convenio de Doble Imposición. Asimismo, el particular deberá acudir a un asesor fiscal local para determinar la tributación de los ingresos en su país de residencia.
IVA
El alquiler de viviendas a un particular estaría sujeto pero exento del IVA español, esta conclusión cambiaría si el arrendador presta servicios similares a los de la industria hotelera (limpieza, servicios de habitaciones, lavandería, etc.). Siempre que el arrendador sólo preste servicios de alquiler de vivienda, exentos de IVA, el arrendador no estaría obligado a presentar declaraciones de IVA.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Aunque el alquiler de la vivienda estaría exento del IVA español, el inquilino estaría sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales (TPO) por el alquiler de la vivienda. Aunque el inquilino sea el contribuyente, si el arrendador no solicita el justificante de pago del impuesto de transmisiones patrimoniales al recibir el primer pago, tendría responsabilidad subsidiaria en el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales. La base imponible sería el importe total a pagar durante el contrato de arrendamiento. El tipo impositivo aplicable dependería de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble, no obstante, si se utilizan los tipos nacionales y el importe del contrato de arrendamiento está comprendido entre 3.846,49€ hasta 7.692,95€, la cuota a pagar sería de 30,77€. El arrendatario tendría que presentar el modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta que en algunas Comunidades Autónomas el alquiler de la vivienda está exento del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Impuestos locales
El propietario del inmueble estaría sujeto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual, la base imponible es el valor catastral del inmueble y el tipo impositivo aplicable variará en función del municipio donde se ubique el inmueble, no obstante, oscilaría entre el 0,4%-1,3%.
Facturas
Siempre que el inmueble se alquile a un particular para vivienda, al estar el servicio exento de IVA, el Arrendador no estaría obligado a emitir factura
¿Qué tiene que cumplir un arrendador de alquiler vacacional (leyes, impuestos, obligaciones) y los arrendadores de media duración no?
Como se ha dicho anteriormente, la principal diferencia entre los Arrendamientos a Medio Plazo y los de corta estancia (como por ejemplo en plataformas como Airbnb, etc) reside en que este último centra su negocio en ofrecer inmuebles dirigidos a fines vacacionales. En cambio, los Arrendamientos a Medio Plazo centran su actividad en una finalidad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o educativa del inmueble.
Desde el punto de vista legal, la principal diferencia entre estos dos tipos de arrendamientos es que los Arrendamientos Temporales se rigen a nivel nacional por la Ley de Arrendamientos Urbanos permitiendo a las partes, salvo las excepciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pactar libremente los términos y condiciones del arrendamiento. Los Arrendamientos Turísticos se rigen por la normativa autonómica y municipal que en la mayoría de los casos exige la necesidad de que el Arrendador solicite la correspondiente licencia para poder arrendar el local.
Seguro para el negocio de alquiler
La legislación española no prevé la obligación del Arrendador de contratar un seguro para alquilar la vivienda. Sin embargo, es muy recomendable que el Arrendador contrate un seguro que cubra los posibles daños en los elementos estructurales (las paredes, el suelo, el techo, el sistema eléctrico, los servicios de fontanería) de la vivienda.
Por otro lado, es aconsejable que el Arrendatario contrate un seguro que cubra los posibles daños sobre el contenido incluido en la vivienda y la responsabilidad civil derivada de los daños en la misma.
